Neue EStDV-Regeln

Ab 2025 und 2026 sind wichtige Änderungen in der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) geplant, die Auswirkungen auf Immobilienbesitzer, Unternehmer und Investoren haben. Die anstehenden Anpassungen betreffen vor allem Immobilien im Betriebsvermögen, die Abschreibungsregelungen sowie die Aufteilung von Kaufpreisen bei Grundstückserwerben. Wer frühzeitig handelt, kann mit der richtigen Strategie das volle Potenzial der neuen Vorgaben ausschöpfen.

Wir bei kbht unterstützen Sie dabei, Ihre steuerliche Planung frühzeitig und rechtssicher anzupassen.
 

Immobilien im Betriebsvermögen: Neue Grenzen ab 2026

Einer der zentralen Punkte betrifft die Nutzung von Immobilien im Betriebsvermögen. Zwar bleibt das bisherige Wahlrecht bestehen, ob ein Gebäudeteil dem Betriebsvermögen zugeordnet wird. Allerdings ändern sich die Voraussetzungen dafür grundlegend. Künftig gilt eine feste Flächenbegrenzung von 30 m², die an die Stelle der bisherigen relativen 1/5-Grenze tritt.

Parallel dazu wird die absolute Wertgrenze auf 40.000 € angehoben. Neu ist auch die Prüfungsreihenfolge: Erst wenn die Flächenbegrenzung überschritten wird, erfolgt eine Prüfung der Wertgrenze.

Zudem wird der Betriebsausgabenabzug eingeschränkt. Abzugsfähig sind künftig nur noch unmittelbar betriebsbezogene Aufwendungen – etwa für Strom oder Wasser. Abschreibungen (AfA) können hingegen nicht mehr geltend gemacht werden.

Wir empfehlen daher, bestehende Strukturen und Flächen frühzeitig zu überprüfen, um das Wahlrecht auch nach den neuen Vorgaben optimal ausüben zu können.
 

Kaufpreisaufteilung bei Grundstücken: Einheitliche Bewertung kommt

Auch bei der Kaufpreisaufteilung ändert sich einiges. Wird der Gesamtkaufpreis einer Immobilie künftig durch das Finanzamt aufgeteilt, erfolgt dies ausschließlich nach der ImmoWertV-Bewertungsmethode. Diese einheitliche Bewertungsgrundlage soll mehr Rechtssicherheit schaffen, schränkt aber auch die Gestaltungsmöglichkeiten ein. Eine Abweichung von der behördlichen Aufteilung ist künftig nur noch mit einem qualifizierten Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen möglich, das zwingend eine Vor-Ort-Besichtigung voraussetzt.

Trotz der neuen Vorgaben empfehlen wir weiterhin, die Kaufpreisaufteilung direkt im notariellen Kaufvertrag zu regeln. Zwar ist aktuell noch unklar, ob eine solche Vereinbarung unter der neuen Rechtslage weiterhin steuerlich wirksam bleibt, sie kann jedoch eine wichtige Grundlage für spätere Bewertungen sein.

Gerade bei Immobilieninvestitionen kann eine strategisch sinnvolle Kaufpreisaufteilung erhebliche steuerliche Vorteile bringen. Unsere Expertinnen und Experten beraten Sie gerne, wie Sie Ihre Verträge rechtssicher gestalten und die neuen Bewertungsregeln bestmöglich nutzen.
 

Verkürzte Nutzungsdauer und AfA: Strengere Gutachtenanforderungen

Bei der Abschreibung von Gebäuden stehen ebenfalls vorgesehene Änderungen an. Ab 2025 werden deutlich strengere Anforderungen an Gutachten gestellt, wenn eine verkürzte Nutzungsdauer nachgewiesen werden soll. Künftig sind nur noch Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zulässig, die eine Vor-Ort-Besichtigung durchgeführt haben. Darüber hinaus müssen die Gutachten bestimmte Mindestinhalte erfüllen und sich an den Bewertungsstandards der ImmoWertV orientieren.

Dies führt nicht nur zu höheren Anforderungen, sondern auch zu potenziell höheren Kosten. Daher empfiehlt es sich, frühzeitig zu prüfen, ob ein verkürzter AfA-Zeitraum tatsächlich wirtschaftlich sinnvoll ist.

Jetzt handeln: Frühzeitige Planung zahlt sich aus

Die neuen Vorschriften sollen teilweise bereits ab 2025, spätestens jedoch 2026 in Kraft treten. Wer sich frühzeitig mit den Änderungen auseinandersetzt, kann steuerliche Gestaltungsspielräume weiterhin nutzen und unerwartete Belastungen vermeiden. Eine rechtzeitige Analyse bestehender Immobilien, eine sorgfältige Vertragsgestaltung und die Einbindung qualifizierter Gutachter sind dabei entscheidende Erfolgsfaktoren.

Unser Fazit:

Die Anpassungen der EStDV bringen mehr Bürokratie, aber auch mehr Klarheit. Mit einer vorausschauenden Strategie lassen sich viele Chancen nutzen. Wir bei kbht begleiten Sie Schritt für Schritt – von der Prüfung bestehender Immobilien über die Gestaltung von Kaufverträgen bis hin zur steueroptimalen Abschreibung.

Sprechen Sie uns bzw. Guido Stassen gerne an, wenn Sie wissen möchten, welche Auswirkungen die neuen, geplanten Regelungen konkret für Ihre Situation haben und wie Sie Ihre steuerliche Planung optimal anpassen können.